Лист Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства від 25 грудня 2020 р. 3201-ІФ/07 Про принцип підрахунку загальної площі житлового приміщення
Відповідно до частини 2.4 статті 19 Федерального закону від 30 грудня 2004 р. N 214-ФЗ “Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об’єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації” (далі. Федеральний закон N 214-ФЗ) та Положення про Міністерство будівництва та житлово-комунального господарства Російської Федерації, затверджене постановою Уряду Російської Федерації від 18 листопада 2013 р. 038, Мінбуд Росії виданий Наказ Мінбуду Росії від 15 жовтня 2020 р. N 631/пр “Про внесення зміни до наказу Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства Російської Федерації від 20 грудня 2016 р. N 996/пр “Про затвердження форми проектної декларації” (далі. Наказ 31/пр).
Зазначений наказ набув чинності з 13 грудня 2020 р.
Приміткою 64 Наказу 631/пр визначено принцип підрахунку загальної площі житлового приміщення, а саме вказується сума площ усіх опалювальних приміщень (житлових кімнат та приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення побутових та інших потреб) та всіх приміщень (лоджій, балконів, веранд, холодних комор та тамбурів) без понижуючого коефіцієнта. Ця норма введена в дію з 13 грудня 2020 р.
Відповідно до статті 4 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі. ЦК ) акти цивільного законодавства не мають зворотної сили та застосовуються до відносин, що виникли після набуття ними чинності. Дія закону поширюється на відносини, що виникли до набуття ним чинності, лише у випадках, коли це прямо передбачено законом.
Таким чином, враховуючи характер регульованих правовідносин, що триває, Мінбуд Росії зазначає, що примітка 64 Наказу N 631/пр поширюється на проектні декларації, за якими позитивний висновок експертизи проектної документації отримано після набрання чинності Наказом N 631/пр (після 13 грудня 2020 р.).
При цьому інформація про проект будівництва вказується відповідно до техніко-економічних показників, визначених позитивним висновком експертизи проектної документації та дозволом на будівництво.
Поправки до декларацій проектування, розміщені в єдиній інформаційній системі будівництва житла до 13 грудня 2020 року., у частині зазначення загальної площі житлових приміщень без урахування понижувального коефіцієнта у підрозділі 15.2 розділи 15 форм декларації проекту, затверджені на замовлення N 631 не потрібно.
З метою забезпечення єдиної правозастосовної практики в області нагляду за пайовим будівництвом на території Російської Федерації прошу довести позицію Мінбуду Росії до відома органів виконавчої влади уповноважених на здійснення державного контролю та нагляду в галузі пайового будівництва.
Є балконом у загальній площі квартири
Балкон є додатковою частиною житлових приміщень, які можуть бути використані для зберігання речей. Питання продовжує мати відношення до того, чи мають квадратні метри на балкону, у загальному житловому районі квартири. Це пов’язано з тим, що деякі відділи продажу навмисно продають житло з меншою площею, ніж спочатку було оголошено.
Є також розробники, які не вказують на реальні параметри житла. Контракти видаються з деякими незрозумілими формулами, з помилками або іншими. Кожен громадянин, покупець нерухомості повинен запам’ятати для себе одну просту істину. площа балкона або лоджії не входить до загальної площі квартири за жодних умов.
Відсутність юридичної підготовки може стати причиною попадання до рук шахраїв, але якщо ви прочитаєте статтю, то отримаєте чимало корисної інформації
Норми БНіП про балкон
Ринок нерухомості спирається на норми, зазначені в СНіП 31-01-2003 «Будівлі житлові багатоквартирні». Для визначення площі квартири додаток у формі «В» робить посилання до «Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації» (далі – Інструкція). Пункт 3.34 Інструкції поділяє підрахунок на три категорії: житлова площа, площа квартири та загальна площа. Інструкція дає вичерпну відповідь: площа балкона все-таки входить до загальної площі квартири.
Як вважається балкон у загальній площі квартири по БНіП?
Виходячи із пункту 3.37 Інструкції, вона визначена сумою площ усіх приміщень, включаючи балкон, терасу, лоджію, веранду та холодні комори. Останні розраховуються за знижуючими коефіцієнтами: для балконів і терас діє коефіцієнт 0,3, для лоджій – 0,5, а у веранд та комор – 1.
Чи належить балкон до житлової частини квартири?
Виникає логічне питання – а чи входить балкон у житлову площу вашої квартири? Відповідь – Ні. До житлових приміщень відносять спальні, дитячі кімнати, вітальні та зали. Безпосередня площа дорівнює сумі житлових кімнат та підсобних приміщень (балкони, лоджії, тераси, неопалювані комори та тамбури сюди не входять).
Чи входить до загальної площі квартири балкон і лоджія
Здрастуйте, скажіть, що таке загальна площа приміщення? Чи входить до неї лоджія? Що робити, якщо в кадастровому паспорті у площі квартири увійшла лоджія?при оплаті жкх вважають її?
Для початку визначимося, що ж входить у поняття «Загальна площа житлового приміщення».
Відповідно до Наказу Міністерства економічного розвитку від 01.03.2016 0: «Площа житлового приміщення (квартира, кімната) складається із суми площ усіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов’язаних з їх проживанням у житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас, що експлуатується покрівлі. До площі приміщень допоміжного використання відносяться площі кухонь, коридорів, ванн, санвузлів, вбудованих шаф, комор, а також площа, зайнята внутрішньоквартирними сходами, та інші. У площу житлового приміщення включаються площі ніш заввишки 2 метри і більше, арочних прорізів шириною 2 метри і більше, підлоги під маршем внутрішньоквартирних сходів при висоті від підлоги до низу конструкцій, що виступають маршу 1,6 метра і більше. До площі житлового приміщення не включаються площа, зайнята виступаючими конструктивними елементами та опалювальними печами, а також площа, що знаходиться в межах дверного отвору.»
Лоджії, балкони, терапи відносяться до загальнодомових площ, їх не вважають житловими. Їх враховують з понижувальним коефіцієнтом.
На особистому прикладі, можемо сказати, що купуючи квартиру площею 50 кв.м., плюс маючи лоджію 3 кв.м., у договорі ДДУ була вказана площа 51.5 кв.м., а у квитанції про оплату комунальних послуг площа 50 кв.м.
Окремо відзначимо, що якщо ви приєднали лодію до готелю або спальню, вас може зашпакувати. Приєднання ладжі до житлової кімнати неможливо узаконити, це заборонено законодавством.
Якщо ж у кадастровому паспорті до площі квартири увійшла лоджія і при оплаті жкх вважають її, то Вам необхідно подати заяву про виправлення технічної помилки в Росреєстр. Ця процедура безкоштовна.
Раніше ми вже відповідали на подібне запитання у статті: “Зміна площі квартири”
Чи враховується лоджія під час розрахунку вартості квартири?
Відповідно до ЖК, при визначенні загальної площі квартири лоджія не вважається. Отже, розмір нерухомості, що отримується пайовиком внаслідок купівлі житла, позначається без урахування додаткового приміщення. Але, у відповідність до СНиПами, метраж вимірюється за зовнішніми габаритами, тобто з урахуванням усіх приміщень.
При продажу квартири забудовник передає додаткові квадратні метри не безкоштовно, тому що на їх будівництво були витрачені фінансові та матеріальні кошти. Для врегулювання протиріч при обчисленні вартості нерухомості в договорі пайової участі використовуються знижувальні коефіцієнти:
Якщо розмір лоджії становить 4 м2, то 40,5=2 м2. Це означає, що за договором покупець оплачуватиме лише 2 квадратні метри.
Чи входять балкон та лоджія у загальну площу квартири
Різні склепіння законів та правил, кодекси по-різному відповідають на це питання. Десь з’являється інформація, що вважаються, десь вважаються, але включаються до загальної площі, лише помножені на різні коефіцієнти (причому вони залежать від різних факторів), за іншими документами лоджії та балкони однозначно не враховуються в основній площі приміщення.
Це викликано тим, що до 1991 року у країні існували одні нормативні документи, а потім інші. Крім того, з різною періодичністю видаються нові кодекси та склепіння правил, присвячені питанням комунальним та житловим. Різні власники та комунальники користуються різними нормативами, через що часом і виникають житлові суперечки.
Як визначається площа квартири, вказана у кадастровому паспорті приміщення?
Підкажіть, як визначається площа квартири, вказана у кадастровому паспорті приміщення? Чи включається в площу квартири балкон? Чи можуть відомості про площу квартири в кадастровому паспорті приміщення відрізнятися від площі квартири, зазначеної забудовником багатоквартирного будинку в договорі участі пайового будівництва?
У кадастровому паспорті приміщення відображаються відомості про приміщення, в тому числі і про площу приміщення, що міститься у державному кадастрі нерухомості (далі – ДКН). У разі створення нового приміщення (зокрема, при створенні багатоквартирного будинку), а також у разі зміни відомостей про приміщення (наприклад, у зв’язку з переплануванням приміщення) відомості про дане приміщення вносяться до ДКН на підставі заяви та технічного плану приміщення, підготовленого кадастровим інженером. Технічний план приміщення готується з урахуванням вимог до підготовки технічного плану приміщення, затверджених наказом Мінекономрозвитку Росії від 29 листопада 2010 р. 83 (далі. вимоги до технічного плану кімнати). Одна з характеристик кімнати, інформація якої міститься в технічних умовах. площа приміщення.
Під зоною кімнати розуміється як сума площі всіх частин таких приміщень, включаючи територію приміщень допоміжного застосування, призначеного для задоволення громадян домогосподарств та інших потреб, пов’язаних до їхнього життя в житлових приміщеннях, за винятком балконів, лоджій, веранди та терас. Площа приміщень допоміжного використання включає ділянки кухонь, коридорів, ванну, ванну кімнату, вбудовані шафи, зберігаючі приміщення та область, зайнята внутрішньомірними сходами. Вимірювання відстаней, що використовуються для визначення загальної площі житлових приміщень, житлового будинку, виробленого по всьому периметру стін на висоті 1,1. 1,3 метри від підлоги (наказ Мінекономрозвитку Росії від 30 вересня 2011 р. 31 «Про затвердження Вимог щодо визначення площі будівлі, приміщення», далі – Вимоги).
Таким чином, у разі постановки на державний кадастровий облік приміщення або державного кадастрового обліку змін приміщення, відомості про площу приміщення кадастрового паспорта відповідають відомостям площі технічного плану приміщення, підготовленого кадастровим інженером та визначаються з урахуванням вимог.
Площа балконів, лоджій відповідно до Вимог не включаються до площі квартири.
У разі внесення до ДКН відомостей про приміщення як про раніше врахований об’єкт нерухомості на підставі правовстановлюючого/правозасвідчувального документа (свідоцтво про державну реєстрацію права, договір купівлі-продажу) без подальшої підготовки технічного плану та визначення фактичних розмірів та площі приміщення, відомості про площу приміщення кадастрового паспорти відповідатимуть відомостям про площу приміщення у правовстановлюючому/правозасвідчувальному документі.
З питання відхилення відомостей про площу приміщення у договорі участі пайового будівництва та кадастровому паспорті приміщення необхідно зазначити таке:
Відомості про площу квартири, що містяться в договорі участі пайового будівництва, зазначаються забудовником на підставі проектної документації багатоквартирного будинку, підготовленої проектно-архітектурною організацією, що має повноваження на виготовлення даної документації. Площа квартири у договорі участі пайового будівництва. площа проектна.
Проте, виходячи з успішного досвіду підготовки документів для постановки на державний кадастровий облік багатоквартирного будинку співробітниками ТОВ «Регіональний кадастровий центр», слід зазначити, що площа квартири після завершення будівництва може відрізнятися від проектної площі квартири на деяку величину. У договорі участі пайового будівництва забудовник може позначати можливу величину розбіжності проектної площі квартири від фактичної та наслідки даної розбіжності для учасників договору. При укладанні договору участі пайового будівництва, а також при отриманні від забудовника кадастрового паспорта квартири необхідно звернути особливу увагу на значення площі квартири, зазначеної в цих документах, та на той пункт договору участі пайового будівництва, в якому обумовлено наслідки розбіжності у площі.
Як з’являються розбіжності?
Після завершення будівництва багатоквартирного будинку забудовник звертається до кадастрового інженера з метою підготовки технічного плану багатоквартирного будинку та отримання на підставі технічного плану в органах архітектури та містобудування дозволу на введення в експлуатацію будинку.
Кадастрові роботи виконуються кадастровим інженером на підставі укладеного відповідно до вимог цивільного законодавства та федерального закону від 24 липня 2007 р. 21-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (далі – Закон про кадастр) і договору підряду на виконання кадастрових робіт, якщо інше не встановлено федеральним законом (частина 1 статті 35 Закону про кадастр).
Відповідно до відділу нерухомості, перевірка нерухомості здійснюється з метою перевірки відповідності фактичних параметрів об’єкта нерухомості, параметри, зазначені у документах, що використовуються для підготовки технічного плану (відповідно до Міністерства економіки Розвиток Росії від 3 листопада 2013 року. № Д23і-2971).
Відповідно до пункту 31 вимог до технічного плану приміщень, якщо під час кадастрових робіт, невідповідності території приміщень, зазначених у проектній документації та області кімнати, визначену кадастровим інженером з урахуванням вимог, випускається розділом “Висновок кадастрового інженера” технічного плану, в якому кадастровий інженер маркер може бути зроблений щодо наявності таких розбіжностей, що вказують на фактичну площу кімнату (Лист Лист Міністерства економічного розвитку від 29.11.2013 № ОГ-Д23-15744).
Лоджія та балконна область: чи вони включені до загальної площі квартири?
Таким чином, відомості про площу квартири, зазначені в договорі участі пайового будівництва, можуть відрізнятися від площі квартири, зазначеної в кадастровому паспорті приміщення у зв’язку з тим, що відомості про площу квартири, що містяться в ДКН відображають фактичне значення площі квартири, визначене кадастровим інженером після закінчення будівництва багатоквартирного будинку з урахуванням вимог на підставі фактичних вимірів довжин стін приміщень багатоквартирного будинку.
Як область квартири з урахуванням лоджії та балкону або виключення
Є балконом у загальній площі квартири. Відповідне питання для багатьох. Особливо зацікавлені особистістю Купуйте квадратні метри в нових житлових будинках. Департаменти з продажу йдуть до хитрий, продаючи будинок з меншою площею, ніж спочатку оголошено.
На етапі будівництва розробник може приховати реальну кількість квадратних метрів. Договори видають інвесторам з розмитими та незрозумілими формулюваннями. Коли область розглядається, балкон або лоджія часто беруть до уваги. Ця помилка суперечить всім правилам. Площа балконів та площі Лоджії не повинні включати в загальну суму.
Покупець без юридичної освіти, не завжди здатний розпізнавати обман. Не всі знають про такі моменти. Ріелтор може легко продати приміщення з “незначною невідповідністю” заявлених розмірів. На це і розраховують несумлінні ріелтори.
Що в залежності від підрахунку коефіцієнта
Хоча коефіцієнт лоджій і балконів підтверджений ненормативними актами, він вказує на нетикання в законі. Ви вважаєте, що оплатили всю квартири своєї квартири, однак, законодавчо балкони входять в загальну особливість. Тому у вашому особистому володінні буде тільки метр між стінами, а загальна власність багатоквартирного будинку це:
Право приватної власності розповсюджується тільки на те, що знаходиться в цих ділах. У подібному випадку непрямомірно вимагати оплати зайвих неопалювальних метрів. Претензій по використанню цього простору, природно, не буде. Але пам’ятайте, що слід не варто не поткнути і не мішати власному майну, щоб не отримати штраф.