скільки стягувати
Проте в правовому полі є фундамент, на якому можна будувати попередні розрахунки про стягнення моральної шкоди з недбайливого забудовника. Так, нерідко суди використовують при прийнятті своїх рішень Методику встановлення заподіяння моральної шкоди та метод оцінки розміру компенсації спричинених страждань, розроблену в 1997 році А.Н. Ерделевскім і зареєстровану Міністерством юстиції України від 3 березня 2010 року.
“Методика Ерделевского є базовою і узгоджена і затверджена Науково-методологічної радою з проблем судової експертизи при Міністерстві юстиції України, тому за станом на даний час є єдиною має офіційний характер”. прокоментувала UBR.ua адвокат юридичної компанії RiyakoPartners Катерина Аніщенко.
Ця методика визначає базовий рівень компенсації за страждання, викликані заподіянням тяжкої шкоди здоров’ю, в розмірі 720 мінімальних розмірів заробітної плати, до якого прив’язується шкала співвідношень розмірів компенсації на основі формули і критеріїв, які повинен прийняти до уваги суд.
“Чіткого алгоритму при визначенні розміру моральної шкоди українське законодавство не містить, проте є рекомендації, які можуть бути прийняті судом до уваги при прийнятті рішення”. підкреслює Катерина Аніщенко.
З огляду на, що мінімальна зарплата з 1 січня становить 6 тис. Грн, тобто базовий рівень компенсації становить 4,32 млн грн, то сума позову за прострочення у здачі житла може досягати десятки і навіть сотні тисяч гривень в залежності від завданої моральної шкоди.
Все, крім укрбудовцев. За затримку в здачі будинку інвестори мають право отримати компенсацію
Верховний суд прийняв історичне рішення, яке дозволить покінчити з безвідповідальністю забудовників та їхніх маніпуляціями в договорах
Епоха безвідповідальності забудовників перед інвестором добігає кінця. Тепер за затримку термінів здачі будинку можна від будівельної компанії вимагати виплату компенсації навіть у тому випадку, якщо в договорі санкції за це не прописані. Таке революційне рішення прийняв Верховний суд, і воно стає обов’язковим для всіх українських судів, які розглядатимуть відповідні позови в майбутньому.
Юристи пояснюють революційні нюанси судової логіки, але уточнюють, що навіть нові правові норми неможливо застосувати на захист інвесторів скандальних будівництв Укрбуду. Немов знаючи про підготовлюване рішення Верховного суду, Київміськбуд в договорах прийняв на себе фіктивний статус “другого забудовника”, який дозволяє, з одного боку, збирати гроші з інвесторів, з іншого. йти від юридичної відповідальності за невиконання перед ними умов договору. Юристи пояснили, за яких умов інвестори захистять свої права.
Роз’яснення Верховного суду
Днями Верховний суд (ВС) зробив важливе роз’яснення щодо прав інвесторів в договорах із забудовниками. У тому випадку, якщо в договорі не прописані штрафні санкції на недбайливого забудовника, інвестор все одно має право подати на нього в суд, але на підставі не домовилися, а закону про захист прав споживачів.
Проблема це дійсно важлива. Як правило, забудовник, укладаючи договір з інвестором, який бажає придбати квартиру в новобудові, не включають туди пункт про свою відповідальність за прострочення. У договорі можуть бути вказані терміни здачі, але вся відповідальність девелопера обмежується тільки умовою повідомити про перенесення. Про жодні штрафні санкції на забудовника в договорах не йдеться.
Подібні нюанси, які стали загальноприйнятою практикою, дозволяють забудовникам ухилятися від відповідальності за прострочення в здачі об’єктів. Адже коли обурений інвестор приходив до суду, там йому давали відкоша, посилаючись на відсутність санкцій в договорі. Зараз же ситуація змінилася кардинально.
схеми забудовників
Революційні норми, які вивів у правове поле Верховний суд, проте навряд чи стануть у пригоді тим інвесторам, хто став жертвами афер на будівельному ринку. Більш того, навіть така, здавалося б, успішна категорія “кинутих” інвесторів, як “укрбудовци”, чиї ЖК зараз добудовує Кіергорстрой, теж фактично не зможуть скористатися “булочками” від Верховного суду.
Вся справа в тій хитромудрої схеми, за якою була проведена передача об’єктів фактично збанкрутілого Укрбуду Київміськбуду.
Так, договори інвестори уклали з Фондом фінансування будівництва (ФФБ, яким керує фінансова компанія “Житло-Капітал”). Робота через ФФБ. сучасна європейська практика, яка дозволяє врятувати гроші інвесторів від крадіжки їх забудовником. Фонд в свою чергу мав договір з будівельною компанією Укрбуд Девелопмент, чиї дії він повинен був контролювати.
З огляду на те, що забудовник фактично збанкрутував, об’єкти були передані Київміськбуду. Але останній наполіг на тому, щоб в новому договорі з ФФБ забудовником продовжила значитися компанія-банкрут Укрбуд, підкріпивши свої умови масштабними мітингами обдурених укрбудовцев біля офісу фонду. Завдяки їм Київміськбуд прийняв на себе статус так званого “другого забудовника”.
“При наявності такої ситуації вся відповідальність лягає на” Укрбуд “, проте зазначений забудовник. банкрут, а, отже, не зможе закінчити ці об’єкти. Саме тому і було прийнято рішення. об’єкти, які він будував, передати” Київміськбуду “. Адже не може бути так, що “Київміськбуд” приймає в управителя ФФБ гроші на будівництво, а відповідальність залишає за “Укрбуд”. компанією-банкрутом “. пояснює Катерина Аніщенко.
Статус “другого забудовника” проте дозволяє Київміськбуду, з одного боку, мати обов’язки генпідрядника, який фактично не відповідає перед інвесторами і ФФБ, з іншого. права забудовника, який отримує оплати з боку інвесторів (через ФФБ), але при цьому не відповідає за взятими зобов’язаннями, так як “другого забудовника” юридично не існує.
“Ці складні й заплутані схеми не вкладаються в рамки закону” Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю “, в якому чітко прописано: хто бере на себе зобов’язання, хто несе відповідальність, кому перераховуються гроші. Також в зазначеному законі чітко прописано, що питання зміни забудовника відноситься виключно до повноважень управителя ФФБ. Інших варіантів на законодавчому рівні не передбачено “. вважає Катерина Аніщенко.
Згідно з чинним законодавством, такий договір може полягати виключно з одним забудовником. І саме забудовник, який бере на себе зобов’язання по добудові даного об’єкта і введення його в експлуатацію, несе повну відповідальність за об’єкт перед розпорядником фінансів (управителем ФФБ) і перед інвесторами-довірителями.
Забудовники затримують
В Україні практика затримки девелоперами термінів введення будинку в експлуатацію давно стала звичним явищем. Хорошим забудовником колись вважався Укрбуд за те, що затримував здачу “всього” на 1-2 квартали від терміну, зазначеного в договорі. А, наприклад, для Київміськбуду з репутацією “забудовника” затримка в здачі будинку істотно більше.
“Зараз офіційно термін перенесений вже з жовтня 2019 на грудень 2021 року. Але по тому, що останній таймінг (терміни завершення проміжного етапу будівництва. ред.) Вже порушується, можна зробити висновок, що цей термін теж не остаточний”. прокоментував UBR. ua В’ячеслав Знамін, член ініціативної групи інвесторів “київміськбудівських” ЖК “Міракс”.
Інші девелопери також можуть дозволяти собі затримки. хтось більше, хтось. менше, адже відповідальності за це не передбачено. Тепер же, після вердикту Великої палати Верховного суду, ситуація змінюється. інвестори мають право розраховувати на компенсації.
“Для стягнення із забудовника моральної шкоди за порушення термінів будівництва і передачі готової квартири необхідно звернутися з відповідною позовною заявою до суду. При цьому потрібно обгрунтувати, в чому полягає моральна шкода (наприклад, перенесені позивачем душевні страждання), його причинно-наслідковий зв’язок з допущеним забудовником порушенням термінів будівництва, а також розмір, що підлягає відшкодуванню “. вважає Сергій Дахнівський.
Всі ці питання, підкреслюють юристи, вимагають грамотної правової відпрацювання і викладу, а в частині визначення розміру моральної шкоди і розумну міру, в тому числі з урахуванням характеру заподіяних фізичних і душевних страждань, тривалості прострочення, її причин, ступеня сумлінності поведінки забудовника в такій ситуації. для того, щоб суд прийняв доводи позивача і задовольнив його вимоги.
“З огляду на, що судова практика по стягненню з забудовника моральної шкоди за порушення термінів будівництва ще далека до її формування, то говорити про якусь чітку методику розрахунку розміру шкоди не приходиться”. вважає Сергій Дахнівський.
Як перевірити законність новобудови? Що важливо знати перед купівлею квартири? Запитання до юриста
прецедентне право
1 вересня Великий Палата ВС в своєму вердикті у справі 16/3521/16-ц вказала, що, незважаючи на відсутність у договорі пункту про відшкодування інвестору моральної шкоди таке відшкодування може бути стягнуто з девелопера на підставі закону “Про захист прав споживачів”.
В Україні щодо саме рішень Великої палати діє прецедентне право. Тобто всі інші суди повинні враховувати її позицію з усіх однотипних справах. На ділі це означає, що відтепер суди приймають аналогічні рішення з усіх подібних справ. тобто розглядають позови інвесторів на забудовника як порушення їх прав як споживачів.
Ефект від рішення Великої палати вже є. 7 жовтня Касаційний цивільний суд, розглянувши справу 55/3509/18 про стягнення із забудовника моральної шкоди за те, що той несвоєчасно здав житловий будинок в експлуатацію, скасував всі рішення судів нижчих інстанцій, які відмовляли в задоволенні позову. Таке рішення Касаційний суд прийняв, керуючись вердиктом Великої палати як прецедентом.
Укрбудовцам не допоможе
Звичайно, формально “укрбудовци” можуть подавати позови проти ФФБ і Укрбуду і навіть велика ймовірність, що доб’ються рішень судів на свою користь. Але так як гроші інвесторів за фактом акумулюються на рахунку Київміськбуду, а “гаманець” збанкрутілого Укрбуду порожній. малоймовірно, що будуть якісь виплати.
“Для цього, потрібно щоб був прозорий зрозумілий договір, згідно з яким забудовник” Київміськбуд “візьме на себе повну відповідальність за завершення будівництва”. вважає Катерина Аніщенко.
Юристи акцентують: для того, щоб “укрбудовци” могли подавати позови проти Київміськбуду за затримку в будівництві, необхідно, щоб компанія-банкрут Укрбуд вийшла з договору і юридично склала з себе обов’язки забудовника, і ці обов’язки (а не функції юридично нікчемного “другого забудовника “) були покладені на” Київміськбуд “.
“Зазначені зміни забудовника повинні бути вказані в договорі з інвесторами, інакше стягнення моральної шкоди за несвоєчасне введення будинку в експлуатацію навіть при наявності позиції Верховного суду, викладену в постанові Касаційного цивільного суду від 7 жовтня 2020 року, на практиці виявиться неможливим”. резюмує Катерина Аніщенко.
Хочете першими отримувати важливу і корисну інформацію про ГРОШІ і БІЗНЕСІ? Підписуйтесь на наші акаунти в месенджерах і соціальних мережах: Telegram. YouTube. Instagram.
Що робити, якщо терміни переносять, а за квартиру потрібно платити іпотеку вже?
Якщо забудовник затримує терміни здачі будинку більше, ніж на три роки, то потрібно повідомляти в банк-кредитор. Потрібно буде надати такі документи:
- Заява позичальника. Бланк або зразок дасть менеджер банку.
- Копія паспорта позичальника.
- Документи, які підтверджують зрив термінів здачі будинку. Це може бути додаткова угода, копія листа забудовника про перенесення термінів здачі будинку, будь-яка інформація про це з відкритих підтверджених джерел.
Можливо, знадобляться ще якісь документи, але про це повідомити вже менеджер банку.
Факт зриву термінів здачі будинку перевірять і якщо все так, то переглянуть умови кредитного договору. Також можна звернутися в інший банк для рефінансування іпотеки з більш вигідною процентною ставкою. А отриману суму неустойки від забудовника звернути в погашення позики.
Забудовник не здає будинок вчасно: що робити
Договір пайової участі хоч і захищає інтереси пайовика, в першу чергу, не виступає гарантією того, що забудовник виконає свої зобов’язання в обумовлені терміни. Багато будівельних компаній не здають будинки в експлуатацію вчасно, чим порушують умови ДДУ.
Як бути у випадку, якщо ваш забудовник зриває терміни здачі будинку, а ви ще й купили квартиру в іпотеку розповімо далі.
Як отримати неустойку за зрив термінів здачі будинку
Є два варіанти: без суду і через суд.
Без суду. значить направити забудовникові досудову претензію, в якій вказати, що терміни зірвані на стільки-то днів, за кожен ось стільки неустойки і ось таку суму потрібно тепер виплатити.
Досудова претензія в 80% випадків не працює. Забудовник або дає стандартну відписку в стилі: «грошей немає, але як будуть, ми обов’язково все віддамо» або ж просто ігнорує.
Пайовикові з моменту відправки претензії потрібно почекати 30 днів. Якщо по закінченню цього терміну проблема не вирішена, можна звертатися до суду. Судова практика же говорить про те, що в більшості випадків суд стає на сторону потерпілого пайовика.
Як правило, суд спочатку призначає попереднє засідання, а потім ще одне, де справа розглядається за участю сторін. Оскільки між засіданнями проходить не менше місяця (такий процесуальний термін) за цей час неустойка вже стає більше.
Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. Ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно. просто зателефонуйте до нашого юристконсульт за телефонами:
8 (800) 302-33-75 (безкоштовний дзвінок по Росії)
Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко отримати відповідь через форму консультанта на сайті.
Як це регулюється законом?
Якщо терміни здачі будинку зрушили більше, ніж на 2 місяці і все-таки проект не зданий, пайовик має право розірвати договір і вимагати свої гроші, а також відсотки за користування ними назад, або чекати завершення будівництва, але стягнути із забудовника неустойку. Само собою, що ні перше, ні друге девелоперу невигідно. Тому він просить пайовиків увійти в становище і підписати додаткову угоду до основного договору про перенесення термінів завершення будівництва.
Підписувати таке додаткова угода не варто, тому що після цього не зможете вимагати від забудовника компенсацію за зрив термінів. Адже таким угодою ви, фактично, підтверджуєте те, що нові терміни здачі будинку вас влаштовують. А раз так, то і ніякої компенсації не положено.
Як порахувати борги забудовника
Згідно з вищезазначеним ФЗ 214 неустойка розраховується в розмірі 1/300 ставки рефінансування ЦБ від ціни договору за кожен день прострочення.
Припустимо, що квартира коштувала 5 мільйонів рублів. Здати будинок в експлуатацію забудовник повинен був 1 січня 2021 року. Станом на 10 березня розмір його неустойки становив 96 000 рублей. Але, крім неустойки він ще повинен буде виплатити штраф. а це 50% від суми неустойки. Разом повинен він тільки одному дольщику 144 000 рублей.
Що про це говорить закон
Основний регламентує акт. Федеральний Закон 14 «Про участь у пайовому будівництві». Згідно з цим НПА, за зрив термінів здачі будинку в експлуатацію забудовник відповідає рублем: за кожен день прострочення він повинен буде виплатити дольщику неустойку. Але, лічильник для девелопера включається тільки через 2 місяці після дати завершення будівництва, яка вказана в договорі.
Чи варто розривати ДДУ?
Якщо забудовник зриває терміни здачі будинку більше, ніж на два місяці, то пайовик має право розірвати договір в односторонньому порядку, а також повернути всі гроші з відсотками за їх використання. Але, не завжди таке рішення буде доцільним. Так, якщо будинок знаходиться вже на фінальній стадії будівництва, то краще дочекатися вже здачі його в експлуатацію. Тим більше, що на цьому етапі квартири коштуватимуть вже дорожче, ніж позичальник її купив на етапі котловану.
Щоб не потрапити на довгобуд, перш ніж купувати квартиру, перевірте історію проектів забудовника: скільки він вже здав, в які терміни було завершено будівництво.
Отримати безкоштовну консультацію юриста можна на нашому сайті: онлайн або по телефону.
Забудовник не здає будинок що робити
У зв’язку з фінансовою кризою, в останні роки почастішали випадки затримки і перенесення термінів здачі новобудов в експлуатацію з боку будівельних компаній. Що робити учасникам пайового будівництва і які є у них права в подібній ситуації?
Що відбувається?
В першу чергу уточніть, ведуться-ли будівельні роботи і існує-зв’язок із забудовником. Забудовник, в разі затримки строків закінчення будівництва зобов’язаний письмово повідомити пайовиків про це. Поспілкуйтеся з іншими пайовиками і уточніть, чи приходили їм повідомлення про затримку термінів здачі об’єкта в експлуатацію. Підмогою можуть стати форум пайовиків споруджуваного об’єкта і соцмережі, де забудовник розміщує інформацію про статус будівництва і спілкується з іншими пайовиками.
Додаткова згода
Коли забудовник не встигає завершити будівництво, він може встановити новий термін здачі будинку в експлуатацію. При цьому забудовник повинен надіслати пайовикам офіційне повідомлення не пізніше, ніж за два місяці від зазначеного в договорі пайового будівництва терміну здачі новобудови.
Повідомленням, як правило, забудовник інформує вас про те, що трапилося факт перенесення терміну здачі будинку в експлуатацію і пропонує підписати додаткову угоду до існуючим договором. Пайовик має право погоджуватися або не погоджуватися з новими умовами і діяти виходячи з ситуації.
Якщо пайовик підпише додаткову угоду, доведеться тільки чекати, коли будинок буде добудований. На жаль, це не гарантує нових затримок і перенесень терміну здачі новобудови в експлуатацію. При цьому, пайовик обмежує себе в правах і не зможе претендувати на відшкодування збитків та грошову компенсацію.
Миритися з перенесенням термінів можливо, якщо будівельна компанія обґрунтовує причину затримки серйозними причинами, які від нього можуть не залежати. зрив поставок будівельних матеріалів з вини постачальника, і т.п. Забудовник при цьому не уникає спілкування з пайовиками і без проблем йде на контакт. Як показує практика, якщо у забудовника погіршився фінансовий стан, він найчастіше уникає спілкування з пайовиками і незабаром зникає.
Якщо здача будинку була прострочена більш ніж на два місяці, а пайовик відмовився підписати додаткову угоду, можливий один з двох варіантів: розірвання договору пайової участі в будівництві житлового будинку, або очікування закінчення будівництва та отримання грошової компенсації за затримку.
розірвання договору
При розірванні договору пайовик може вимагати повернення грошей, а також виплати неустойки, збитків і компенсації за моральну шкоду. При цьому збитками буде вважатися навіть плата за оренду житла протягом часу, на яке був затриманий введення будинку в експлуатацію. Щоб отримати відшкодування, потрібно представити договір оренди житла і розписки власника про те, що їм були отримані грошові кошти в якості оплати. При розірванні договору забудовник повинен повернути не тільки отримані раніше від пайовика гроші, але і відсотки за користування грошовими коштами.
грошова компенсація після підписання акту прийому-передачі квартири
Якщо пайовик відмовиться підписати додаткову угоду і при цьому не розірве договір з будівельною компанією, він має право дочекатися закінчення будівництва і підписати акт прийому-передачі квартири. Уже після того як пайовик стане власником нерухомості, він може подати позов до суду і отримати грошову компенсацію за очікування. Якщо покупець нерухомості зможе представити повний пакет документів, то в 95% випадків суд прийме рішення на його користь.
Відповідно до Федерального закону 14, якщо пайовик не погоджується підписувати додаткову угоду, він має право отримати грошову компенсацію в розмірі 1/150 поточної ставки рефінансування Центрального банку РФ від вартості угоди за кожен день прострочення.
На практиці забудовники, щоб не платити неустойку, часто оформляють акт прийому-передачі лише після того, як пайовик підпише додаткову угоду про продовження термінів будівництва. Іноді в акті прийому-передачі забудовники вимагають від власника вказати «претензій не маю». У цих випадках домогтися виплати неустойки буде практично неможливо. Якщо забудовник добровільно не бажає передавати вам побудоване житло, не погоджуйтеся на подібні вмовляння забудовника і звертайтеся до суду.
Пайовики продовжують активно купувати квартири на стадії котловану
Головна відмінність між цими сценаріями полягає в наступному: в першому випадку покупець не відмовляється від квартири в споруджуваному ЖК і, продовжуючи залишатися учасником пайового будівництва, вимагає грошових компенсацій за порушення забудовником ДДУ. Радикальний варіант означає, що покупець відмовляється від квартири, перестає виконувати обов’язки пайовика і вимагає повернення вкладених грошей крім компенсацій.
І в тому, і в іншому випадку безпосередньо забудовнику направляється претензія. У ній покупець вимагає передати квартиру (або інший об’єкт пайового будівництва), а також виплатити неустойку. Неустойка розраховується в подвійному розмірі 1/300 ставки рефінансування від ціни договору за кожен день прострочення. Наприклад, забудовник порушив термін передачі об’єкта на 90 днів. Ціна договору становить 8 млн руб. Розмір неустойки складе 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).
Крім неустойки в претензію можна включити і інші вимоги. Зокрема, покупець претендує на відшкодування збитків. Найчастіше непередбачені витрати пов’язані з орендою квартири через неможливість вселитися в готове придбане житло. Для задоволення цієї вимоги пайовик слід підкріпити претензію документами, які доводять його збитки: договором найму житла, квитанціями про оплату і т. П.
Чи завжди слід писати претензію при порушенні термінів будівництва? Наскільки ефективним є цей механізм? Практика показує, що дані питання складніше, ніж здаються.
Що робити дольщику, якщо забудовник зриває термін здачі будинку
Незважаючи на те що з 1 липня 2018 р продаж квартир в нових проектах новобудов по пайовою договорами буде заборонена, залишається багатомільйонна армія покупців, що вклали гроші в недобудовані об’єкти. На сьогоднішній день в країні реалізується 119 млн кв. м по ДДУ. Це означає, що ще на кілька років вперед в Росії збережеться велике число громадян, чиї інвестиції залишаться вразливими перед можливими проблемами в будівництві.
За офіційними даними, загальне число обдурених пайовиків в країні становить 80 000 чоловік. Але ще набагато більше учасників пайового будівництва знаходяться в проміжній стадії наростання проблем в проекті, коли девелопер ще не визнаний банкрутом, але терміни введення вже порушуються.
Проаналізуємо, яку стратегію можна вибрати і на що розраховувати дольщику в такій ситуації.
Забудовники житла з 1 липня піднімуть ціни на квартири
Підписавши додаткову угоду, пайовик підтверджує свою готовність почекати ще деякий час. Відзначимо, що після цього він вже не зможе вимагати належну неустойку за перенесені терміни, якщо, звичайно, забудовник не порушить нові домовленості. Крім того, пайовик втрачає право на одностороннє розірвання договору через перенесення колишніх термінів.
Разом з тим покупець повинен розуміти, що саме по собі попереднє повідомлення не дає йому права розривати ДДУ або писати претензію. такі можливості відкриються тільки після того, як девелопер порушить терміни.
На практиці забудовники далеко не завжди повідомляють покупців. Причини зрозумілі. не хочеться сіяти паніку серед клієнтів, а також далеко не завжди є готовність пропонувати привабливі компенсації в обмін на перенесення термінів.
Перший етап: попереднє повідомлення
Якщо стає ясно, що житловий комплекс не буде добудований вчасно, забудовник зобов’язаний повідомити пайовика про відстрочку за два місяці до її настання. Причому мова йде лише про мінімумі, який прописаний в законі. Ніщо не заважає девелоперу довести до відома покупця про таку неприємності, наприклад, за півроку.
Разом з повідомленням забудовник відправляє проект додаткової угоди до раніше укладеного договору пайової участі (ДДУ). Його суть проста: покупець погоджується на перенесення термінів введення будівлі в обмін на якісь преференції від девелопера.
Причому покупці не зобов’язані погоджуватися на перенесення термінів, так як Цивільний кодекс передбачає, що зміна умов договору. це добра воля обох сторін угоди. Якщо покупця не влаштовують нові умови, він може відмовитися від додаткової угоди.
Другий етап: пишемо претензію забудовнику
Якщо забудовник порушив терміни, то у пайовика є два варіанти подальших дій: помірний і радикальний.
«Список недобросовісних забудовників» у Чернівцях поповнив ще один підприємець
Перший передбачає висунення ряду вимог безпосередньо забудовнику без залучення суду: передача квартири і виплата різноманітних компенсацій. Є шанс, що девелопер піде назустріч покупцеві і конфлікт буде залагоджено без розірвання ДДУ. Радикальний варіант передбачає розрив договору пайової участі (плюс компенсації), якщо прострочення перевищує 2 місяці.
Нові правила продажу житла. Що зміниться для покупців, будівельників і банків
Покупець квартири в споруджуваному житловому комплексі може дізнатися про порушення термінів здачі в експлуатацію ще до того, як це станеться. На цей випадок законодавство передбачило для нього простий план дій.
Третій етап: компенсації через суд
Найбільш складні протиріччя між пайовиком і девелопером вирішуються через суд. На цьому етапі у покупця є вибір: чекати передачі квартири, зберігаючи відносини з забудовником, або розривати їх і чекати грошей. В обох випадках можна вимагати через суд грошові компенсації:
Проаналізуємо кожне з цих вимог і шанси на їх задоволення судом. Закон про пайове будівництво передбачає великі неустойки для порушують терміни забудовників. Чим довше відстрочка і дорожче об’єкт, тим дорожче порушення ДДУ обходиться девелоперу. Однак суд далеко не завжди задовольняє високі вимоги. Особливо часто розмір неустойки знижується, якщо її вимагає пайовик, який все ж отримав квартиру, нехай і з запізненням. У той же час в судовій практиці є і жорсткі рішення на користь покупців. багато що залежить від конкретного судді і його точки зору на ситуацію.
Чи потрібно підписувати додаткову угоду про перенесення термінів будівництва
Як тільки забудовник розуміє, що передача ключів вчасно не відбудеться, то зобов’язаний за два місяці до планованої здачі будинку повідомити про це покупців. І тут перед майбутніми власниками новеньких квартир постає питання, який кожен повинен вирішити сам за себе.
Самий радикальний крок. розірвання договору з вимогою повернути вкладені гроші і зверху виплатити відсоток за користування цими коштами. Однак цього кроку наразі невигідний покупцеві: вартість квартири в будинку високій стадії готовності набагато вище спочатку вкладеної суми.
Девелопер запропонує підписати додаткову угоду, де вказані нові терміни здачі, і спокійно чекати, поки будинок добудують. Це добровільна згода, ніяких компенсацій за очікування не передбачено. Воно виправдане, якщо покупець нікуди не поспішає, жити є де, а по судах ходити немає ніякого бажання.
Ще один варіант в арсеналі пайовика. не підписувати додаткову угоду, а вимагати неустойку за зрив термінів.
Що робити, якщо терміни здачі будинку переносяться, а квартира в іпотеці
На вимогу банку, який взяв іпотеку людина зобов’язана протягом 3 років з моменту видачі кредиту оформити право власності на житло. Тобто підтвердити цільове використанням зайнятих грошей. Щоб довести це, знадобляться:
- Документ про оцінку нерухомості;
- Страховий поліс на квартиру;
- Виписка з ЕГРН (отримати виписку можна швидко і в короткі терміни за допомогою ЕГРН.Реестр).
Однак право оформлення квартири у власність в будинку, що будується виникає лише після підписання акту прийому-передачі житла. Якщо ЖК виявився довгобудом, а час здачі правовстановлюючих документів минув, то необхідно домовитися з банком про продовження термінів.
Причини перенесення термінів здачі новобудов
Будинок можуть не здавати вчасно з різних причин, від банальної нестачі фінансів у забудовника до відвертого шахрайства з його боку.
З посиленням законів проблема обдурених пайовиків майже зникла. Тому тепер причини перенесення термінів здачі новобудов в основному криються в незалежних від девелоперів обставин. Вони довго не можуть усунути адміністративні бар’єри, підключити інженерні мережі, намагаються знайти кошти на покупку будівельних матеріалів, тому що ціни різко зросли, або ж вирішити питання з підрядником, який затримав поставку будматеріалів.
І все ж шахрайство теж трапляється. Іноді забудовник трапляється на нецільовому використанні грошей. Все це може привести не тільки до затримки термінів здачі будинку, але і взагалі до заморожування проекту.
Але з якими б труднощами не стикався забудовник, він несе підвищену відповідальність перед покупцями житла. За 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» пайовики мають право вимагати з будівельної компанії неустойку або навіть розірвати договір і повернути вкладені гроші, якщо здача новобудови затримується більш ніж на два місяці.
Що робити, якщо забудовник вчасно не здає будинок
Перенесення здачі новобудови в експлуатацію. досить часте явище на російському будівельному ринку. І це завжди неприємно, адже у кожного пайовика свої плани на нове житло. Але особливо страждають покупці першої в своєму житті квартири, тому що доведеться так і поневірятися по знімних кутах ще кілька місяців. А також Ипотечники, що мають серйозні зобов’язання перед банком. Розповідаємо, що можна і потрібно зробити дольщику, якщо новобудова виявилася проблемною.
Як отримати неустойку
Розмір неустойки і відсотків встановлений законом: 1/300 ставки рефінансування ЦБ на день передачі квартири від ціни договору за кожен день прострочення.
Приклад: Припустимо, квартиру вартістю 3 млн руб. забудовник повинен був здати 1 квітня 2021 року, але не зробив цього. Тоді на 1 травня (31 день) сума прострочення складе майже 28 тис. Руб. Будівельну компанію також змусять виплачувати штраф в розмірі 50% від розміру неустойки. У підсумку можна буде розраховувати на 42 тис. Руб.
Щоб отримати гроші за вимушене очікування, належить відправитися в суд. Забудовники рідко виплачують неустойки без судових розглядів. Замість грошей пропонують компенсацію у вигляді машино-місця або комори в тому ж довгобуд.
Але перш ніж йти до суду, пайовикам спочатку все ж варто звернути будівельної компанії претензію з вимогою виплатити неустойку. Цей документ надалі допоможе легше виграти справу.
З досвіду юристів, дольщику краще звертатися в суд за місцем своєї реєстрації, так шанси отримати неустойку підвищуються. Для судового позову потрібно скромний пакет документів:
- Позовну заяву;
- Копії документів по угоді;
- Копія претензії забудовнику.
Зазвичай суд проходить в два етапи: спочатку попереднє засідання, потім справа розбирають по суті. Неустойка може збільшитися.
Призначену судом компенсацію отримують в банку, попередньо дізнавшись у податковій реквізити забудовника. Гроші просто спишуть з його рахунків. Якщо ж в «вільному доступі» фінансів немає, то доведеться звертатися за допомогою до судових приставів.
Які документи треба надати в банк, якщо квартира в іпотеці, а забудовник зриває терміни
У банк потрібно написати заяву з проханням продовжити терміни підтвердження прав на квартиру. До нього додається копія паспорта позичальника.
Фінансової організації необхідно буде надати докази недобросовісності забудовника. У хід можуть піти будь-які документи, що підтверджують зміну термінів здачі новобудови:
- Інформація від забудовника про затримку будівництва, яку він зобов’язаний розіслати всім покупцям;
- Додаткова угода про перенесення здачі об’єкта нерухомості (його будівельна компанія надсилає разом з інформацією про затримку будівництва);
- Публікація в ЗМІ про зсув термінів здачі будинку;
- Позов до суду на отримання неустойки від девелопера;
- Якщо забудовник збанкрутів, то слід докласти рішення суду про визнання його банкрутом.
Розірвання договору
При розірванні ДДУ пайовик має право вимагати повернення грошей і претендувати на неустойку, відшкодування збитків і компенсацію за моральну шкоду. В цьому випадку збитком вважається навіть орендна плата за квартиру протягом часу, на яке забудовник затримав будинок. Для стягнення суми потрібно надати договори оренди квартири і розписки її власника про те, що він отримував оплату. При розірванні договору будівельна компанія повинна виплатити людині не тільки раніше отримані від нього кошти, але відсотки за їх використання.
озбройтеся інформацією
Перш за все, потрібно з’ясувати, чи продовжується будівництво будинку. Якщо забудовник затримує терміни здачі об’єкта, він повинен повідомити про це пайовиків. Зв’яжіться з іншими майбутніми власниками квартир і запитайте, чи отримували вони такі повідомлення. Наприклад, це можна зробити на форумі пайовиків Вашого будинку. Деякі забудовники інформують про статус будівництва в соціальних мережах, їх також можна використовувати для комунікації з іншими пайовиками.
Додаткова згода
Якщо забудовник не встигає вчасно завершити будівництво, терміни здачі будинку можна перенести. Але при цьому девелопер зобов’язаний відправити пайовикам офіційне повідомлення максимум за два місяці до запланованого терміну здачі об’єкта, який вказаний в договорі пайової участі (ДДУ).
У повідомленні забудовник пропонує дольщику підписати додаткову угоду про перенесення термінів введення новобудови в експлуатацію. Пайовик може погодитися на нові умови або не піти на них.
Підписавши додаткову угоду, майбутньому власнику залишиться тільки чекати, що новий термін здачі будинку буде дотриманий. Однак такий крок обмежує пайовика в правах, і в подальшому він не зможе претендувати на грошову компенсацію і відшкодування збитків.
Підписувати додаткову угоду про перенесення термінів здачі будинку можна тільки, якщо забудовник чітко вказав причину затримки (наприклад, постачальник порушив термін поставки будівельних матеріалів) і не відмовляється спілкуватися з пайовиками. При погіршенні фінансового становища, будівельні компанії часто не виходять на зв’язок з клієнтами.
Якщо будинок здали понад два місяці пізніше від початку обумовленого терміну, а пайовик не підписав додаткову угоду, може бути два варіанти розвитку подій: розірвання ДДУ або очікування введення будинку і отримання грошової компенсації за перенесення термінів.
Що робити, якщо забудовник не здає будинок в термін
Фінансова криза останніх років привів до того, що забудовники нерідко затримують терміни здачі об’єктів.
Портал нерухомості superrielt.ru розповість Вам, як діяти в такій ситуації і якими правами володіють пайовики.
Підписання акту прийому-передачі житла і подальша грошова компенсація
Якщо пайовик не підписав додаткову угоду, але не розірвав ДДУ, він має право дочекатися завершення будівництва і підписати акт прийому-передачі житла. Ставши власником квартири, можна звернутися в суд для стягнення грошової компенсації за затримку термінів здачі об’єкта. Якщо власник нерухомості надає суду повний пакет документів, в 95% випадків рішення виноситься на його користь.
Згідно з Федеральним законом 14, при відмові від підписання додаткової угоди пайовик може претендувати на грошову компенсацію в розмірі 1/150 поточної ставки рефінансування Центрального банку РФ від суми угоди за кожний день прострочення.
Однак забудовники часто намагаються уникнути виплати неустойки і оформляють акт приймання-передачі тільки після того, як буде підписано додаткову угоду про перенесення термінів здачі будинку. Також девелопери нерідко вимагають, щоб в акті прийому-передачі пайовик вказав, що не має претензій. В такому випадку виплати неустойки домогтися буде вкрай складно.
Додаткова згода
Якщо будівельна компанія не встигає завершити будівництво, вона може встановити новий термін здачі будинку в експлуатацію. При цьому компанія-забудовник має надіслати пайовикам офіційне повідомлення не пізніше, ніж за два місяці від початку встановленого в договорі пайового будівництва терміну здачі новобудови.
У повідомленні будівельна компанія пропонує дольщику підписати додаткову угоду про перенесення термінів здачі. У свою чергу, пайовик має право погоджуватися або не погоджуватися з новими умовами введення новобудови в експлуатацію.
Якщо пайовик підпише додаткову угоду, залишиться тільки чекати, що будівельна компанія повторно не затримає термін здачі новобудови в експлуатацію. Однак таким чином пайовик обмежує в себе в правах і не зможе претендувати на відшкодування збитків та грошову компенсацію.
Погоджуватися на перенесення термінів можна лише в тому випадку, якщо будівельна компанія чітко пояснює причину затримки, наприклад, тимчасову відсутність будівельних матеріалів з вини постачальника, і не уникає спілкування з пайовиками. Як показує практика, якщо у забудовника погіршився фінансовий стан, він найчастіше уникає спілкування з покупцями житла.
Якщо здача будинку була прострочена більш ніж на два місяці, а пайовик відмовився підписати додаткову угоду, можливий один з двох варіантів: розірвання договору пайового будівництва або очікування закінчення будівництва та отримання грошової компенсації за затримку.
Насамперед. збирати інформацію
В першу чергу, потрібно перевірити, чи ведуться будівельні роботи. Варто відзначити, що забудовник в разі затримки строків закінчення будівництва зобов’язаний надіслати повідомлення пайовикам. Обов’язково потрібно поспілкуватися з іншими людьми і уточнити, чи приходили їм оповіщення про затримку здачі об’єкта, наприклад, на форумі пайовиків об’єкта. Іноді забудовники розміщують інформацію про статус будівництва в соціальних мережах, де також можна поспілкуватися з іншими пайовиками.
розірвання договору
При розірванні договору пайовик може вимагати повернення грошей, а також виплати неустойки, збитків і компенсації за моральну шкоду. При цьому збитками буде вважатися навіть плата за оренду житла протягом часу, на яке був затриманий введення будинку в експлуатацію. Щоб отримати відшкодування, потрібно представити договір оренди житла і розписки власника про те, що їм були отримані грошові кошти в якості оплати. При розірванні договору забудовник повинен повернути не тільки отримані раніше від пайовика гроші, але і відсотки за користування грошовими коштами.
грошова компенсація після підписання акту прийому-передачі квартири
Якщо пайовик відмовиться підписати додаткову угоду і при цьому не розірве договір з будівельною компанією, він має право дочекатися закінчення будівництва і підписати акт прийому-передачі квартири. Уже після того як пайовик стане власником нерухомості, він може подати позов до суду і отримати грошову компенсацію за очікування. Якщо покупець нерухомості зможе представити повний пакет документів, то в 95% випадків суд прийме рішення на його користь.
Відповідно до Федерального закону 14, якщо пайовик не погоджується підписувати додаткову угоду, він має право отримати грошову компенсацію в розмірі 1/150 поточної ставки рефінансування Центрального банку РФ від вартості угоди за кожен день прострочення.
На практиці забудовники, щоб не платити неустойку, часто оформляють акт прийому-передачі лише після того, як пайовик підпише додаткову угоду про продовження термінів будівництва. Іноді в акті прийому-передачі забудовники вимагають від власника вказати «претензій не маю». У цих випадках домогтися виплати неустойки буде практично неможливо.