Якщо земельна ділянка була виділена для ведення садівництва, дозвіл на початок будівельних робіт на ній не потрібен (пункт 17 статті 51 містобудівного кодексу).
Крім того, 30 червня 2011 року Конституційний суд ухвалив Постанову № 13-П, в якій пояснив, що якщо житловий будинок будується на ділянці, призначеній для потреб садівництва, його власник може зареєструватися в цій будівлі.
Можливість будівництва житла на власній земельній ділянці, для якої визначено цільове призначення садівництва, гарантується пунктом 1 статті 27 Конституції Російської Федерації.
Якщо ви хочете знати Як вирішити свою проблему – зверніться до форми онлайн-консультанта праворуч. Це швидко і безкоштовно! Або зателефонуйте нам за адресою Телефони:
7 (499) 703-47-59
Москва, Московська область
7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 511-69-42
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів)!
Чи можна побудувати будинок на землі для садівництва
Побудувати свій заміський будинок – непросте завдання, оскільки більшість придатних для цих цілей земельних ділянок, розташованих поблизу великих населених пунктів, вже перебувають у чужій власності.
Якби мова йшла лише про приватну власність, це було б половиною клопоту, але основна частина земель перебуває у власності держави та організацій, різним чином пов’язаних з державними чиновниками.
Складність полягає також у тому, що чинний механізм регулювання ринку землі передбачає порядок поділу землі на категорії та визначення їх цільового призначення. Це означає, що навіть маючи власну землю, її власник обмежений у можливості будувати що-небудь на ній.
Земельна ділянка, на якій дозволено індивідуальне будівництво, наділена декількома статусами: вона відрізняється присвоєною категорією та типом призначення. Призначення безпосередньо впливає на дозволені види будівництва. Обмеження можуть бути встановлені для споруджуваних приміщень або, в принципі, на цьому місці не можна будувати житловий будинок.
Детальніше про категорію земель
Існує кілька основних категорій:
- території, пов’язані з поселеннями;
- сільськогосподарські угіддя;
- території, що охороняються;
- спеціалізовані промислові землі та території;
- відокремлені землі, що входять до лісового або водного фонду;
Земля сільськогосподарського призначення: чи можна побудувати будинок?
Яке значення мають сільськогосподарські угіддя СНТ та ДНП, читайте тут.
Земельні ділянки, на яких можливе будівництво котеджів, і які перебувають у приватній власності, в більшості випадків стосуються або сільськогосподарських угідь, або територій, пов’язаних з поселеннями. Території зі статусом спеціально захищених можуть залучатися до будівництва, однак такі випадки рідкісні.
Селищні землі
Якщо земля призначена для розширення населеного пункту та організації містобудування, вона належить до категорії земельних поселень. У пункті 2 статті 83 Земельного кодексу встановлено, що ця категорія відокремлена від земель інших категорій кордоном міста чи села.
У складі земель населених пунктів виділяються також території, призначені для будівництва житла та для організованої сільськогосподарської діяльності. Розподіл земель у межах одного населеного пункту здійснюється відповідно до містобудівних норм, розроблених керівництвом муніципалітету.
Ця конструкція не є обмежувальною умовою для будівництва будинку, оскільки будівлі можна зводити як на сільськогосподарських угіддях, так і на землях, спеціально призначених для індивідуального будівництва.
Однак з отриманням права на реєстрацію житлового будинку, розташованого на земельній ділянці, призначеній для підсобних ділянок, можуть виникнути труднощі, аж до необхідності звернення до суду.
Землі сільськогосподарського призначення
Якщо ми звернемось до пункту 1 статті 77 Земельного кодексу, ми можемо з’ясувати, що під сільськогосподарські угіддя входять ділянки, розташовані поза межами міста, головне призначення яких – задоволення сільськогосподарських потреб.
Існує кілька видів використання такої землі, в деяких випадках ціль накладає обмеження на можливість забудови ділянки її власником.
Наприклад, якщо наділ, пов’язаний із землею сільськогосподарського призначення, був зарезервований для озеленення, будівництво на ньому індивідуальних житлових проектів може бути заборонено. У той же час, якщо сайт був створений для підсобних ділянок, можливість будівництва житлових будинків залишається.
Підсумовуючи: власники земельних ділянок зберігають обмежене право на виконання будівельних робіт, якщо їх ділянки призначені для ведення садівництва та ведення господарства.
Щоб обійти такі обмеження, законодавством передбачено порядок переведення земельної ділянки сільськогосподарського призначення до категорії земель у населених пунктах, які вважаються менш цінними (відповідно, на них вводиться менше обмежень).
Цей механізм використовується власниками земельних ділянок для розширення власних прав, у тому числі тих, що стосуються житлового будівництва. У ході зміни категорії переміщуються особливості поселення, а також потрібно буде виплатити державну компенсацію за втрату можливостей сільськогосподарського виробництва.
Необхідність здійснювати компенсаційні виплати державі значно зменшує вигоди від зміни категорії землі для її власника. Тому зміна призначення, виконуючи ті самі функції, більш популярна серед власників земельних ділянок.
Наявність величезної земельної маси в збанкрутілих колгоспах викликає великий інтерес у приватних власників, які хочуть організувати індивідуальне будівництво. У таких випадках цільове призначення придбаної ділянки не змінюється.
Така практика вважається суперечливою з точки зору чинного законодавства, однак через масовий характер котеджного будівництва на колишніх колгоспних землях практика зносу таких будівель зустрічається вкрай рідко.
Які дозволені використання?
Можливі варіанти того чи іншого застосування земельного наділу його орендарем чи власником описуються за допомогою спеціальної підкатегорії під загальною назвою "тип дозволеного використання".
До них належать:
- приватне житлове будівництво;
- організація персональних підсобних ділянок на сайті;
- будівництво заміських будинків та організація господарства;
- сільськогосподарське виробництво;
- господарські заходи;
- постійне селянське господарство;
- малоповерхове житлове будівництво;
- будівництво комерційних будівель.
Різноманітність видів дозволеного використання призводить до того, що ділянки однакових характеристик можуть використовуватися для зовсім інших цілей. Наприклад, сільськогосподарський наділ може бути наділений такими способами використання, як садівництво без можливості будівництва житлових будинків, ведення господарства з можливістю будівництва будинків, садівництво, будівництво дачного будинку, селянське господарство (з обмеженим правом на зведення житла).
Право власника поміщика на зведення будинків (житлових чи нежитлових) безпосередньо визначається типом дозволеного використання, яке, у свою чергу, визначається містобудівними нормами місцевого муніципалітету.
Особливості індивідуального будівництва
Якщо сайт дозволяє ІЖС, на такій землі можна починати будівництво житлових об’єктів без будь-яких обмежень. У пункті 3 статті 48 Кодексу містобудівного кодексу дається визначення: до об’єктів ІЖС належать окремо розташовані житлові будинки не вище трьох поверхів, в яких може проживати одна сім’я. Якщо ми розглянемо це формулювання більш докладно, то виявляється, що термін «автономне розташування» означає, що на одній ділянці можна звести один житловий будинок.
Ділянки, на яких дозволено індивідуальне будівництво, є найпопулярнішими на ринку землі, оскільки без проблем можна зареєструватися в спорудженому житловому будинку.
Варто зазначити, що проект будинку, побудованого на такій ділянці, повинен бути розроблений організацією, яка має відповідну ліцензію, і повинен бути затверджений державними органами.
Території, виділені селянським господарствам
Оскільки наділ селянських господарств не має обмежень за площею, він найкраще підходить для будівництва просторої садиби. Однак у власника такої землі виникнуть певні труднощі: потрібно подавати звіти до податкової інспекції, навіть якщо він не займається господарською діяльністю.
Щоб підтвердити, що ви займаєтеся сільськогосподарським виробництвом на землі під селянським господарством, просто встановіть на ділянці сад або обладнайте конюшню. Вирішення питання з податковою службою найкраще доручити бухгалтеру, що надходить.
Садівництво
Федеральний закон, що регулює діяльність некомерційних об’єднань громадян, дає таке визначення: некомерційне об’єднання садівників – це організаційна форма самоорганізації громадян, які об’єднуються для вирішення загальних завдань управління садівництвом.
Заміська будівля
У тексті федерального закону, який ми вже згадували, дача визначається як земля, яка використовується громадянами для проведення дозвілля. Дозволено будувати житло, але реєстрація в будинку мешканців не проводиться. Через суд ви все ще можете отримати право на реєстрацію. Суд прийме позитивне рішення лише в тому випадку, якщо дача розташована в межах населеного пункту.
Різниці між дачним та житловим будівництвом на сільськогосподарських угіддях практично немає. Єдине роз’яснення: якщо придбана земля належить літньому некомерційному об’єднанню, всі будівлі, зведені на її території, повинні бути приведені у відповідність до раніше розробленого проекту забудови.
За умови, що параметри будівлі відповідають умовам проекту забудови, ніяких інших обмежень щодо розмірів або призначення будівель не передбачено. Ця обставина вигідно відрізняє будівництво дачної ділянки від ІЖС, яку активно використовують покупці дачних ділянок, які хочуть побудувати свій котедж.
Земля для ведення господарства
Були випадки, коли місцева влада відмовлялася надавати комунікації до будинків, розташованих на присадибних ділянках поза селом або розташованих поблизу його кордонів. Однак якщо муніципалітет дозволить будівництво житла на таких ділянках, інших обмежень не передбачається.
Якщо ви хочете знати Як вирішити свою проблему – зверніться до форми онлайн-консультанта праворуч. Це швидко і безкоштовно! Або зателефонуйте нам за адресою Телефони:
7 (499) 703-47-59
Москва, Московська область
7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 511-69-42
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів)!